开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025小区惊现“密室”水深数米 地库渗漏10年竟让居民买单根治

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　　更严重的渗漏是在设备机房。刚迈进设备机房的门，记者便一脚踩进水坑。只见地面一片潮湿，墙壁和屋顶布满黑色霉斑，最里侧的墙壁被砸开一个大洞。打着手电往洞里望去，墙内有一个四五平方米的夹层，里边存着十多厘米深的积水。另一间设备机房亦是如此：砸开的大洞内是存满积水的夹层，长长的抽水带就放在洞口。李女士指着大洞说：“夹层积水太深，水不断从夹层里往外渗，导致设备机房返水、发霉。物业只好把墙砸开，把夹层里的水抽排出来。”

　　据介绍，该小区2023年解聘了开发商物业，引入新物业。新物业工作人员表示，自从接手小区物业管理后，每年都下大力气治理渗漏，居民家中及其他公共区域通过修修补补已初见成效。但渗漏最严重的地库，仅靠物业小修小补难以根治。“渗漏主要来自大大小小的夹层。我们委托第三方治理连廊渗漏，用上了注浆等各种工艺，一直修不好，后来发现连廊两侧墙内存在空隙，里头的水用两台抽水泵抽了两天都没有抽干。设备机房的夹层连着居民家，因此夹层的积水还导致居民家渗漏。10号楼附近的地库通道后的‘密室’也是如此，近70平方米的大坑内水深五六米，挖掘机清掏积水和建筑废料时根本掏不到底。我们抽了3天水，实在抽不完，最后只能用土夯实、搭上框架，将其填平。可这并不意味着里边没水了，只是像鱼缸一样把水包了起来。”

　　通州区住建委则向居民公布了一份《旭辉御锦小区地下车库区域漏水评估报告》，报告显示，渗漏原因有三：一是地下水位上升，地下空间处于地下水浸泡范围；二是室外绿化区域回填土受到浸泡产生深陷，造成局部楼座靠墙地面、室外地面空鼓下陷；三是小区建成已超过10年，防水层局部存在破损，部分已失去防水效果。区住建委11月在对居民12345投诉的回复中再次提到，渗漏原因初步判定为“近期极端天气频发，瞬时雨量较大，雨水沉积，地下水位上升，防水老化等自然因素造成地库出现漏水渗水情况”。

　　通州区住建委相关负责人在协调会上表示，谁来维修、谁来出资是问题的关键，将促成房屋质量鉴定，以鉴定报告为依据判断房屋质量是否存在问题，并以此协调各方出资维修。但近日居民再次咨询时，工作人员称，由于鉴定需由业主发起，而小区无业委会、鉴定机构又不面向个人开放等原因，鉴定无法继续推动。加之无相关证据证明应追究开发商责任，目前仍需由业主出资。“我们可以提供技术支持，也可以协调镇里申请部分资金支持，但仍需使用业主公维金。”

　　北京京师律师事务所律师张自豪认为，公维金主要用于小区共用部位、共用设施的维修更新，但首先应明确责任归属，避免业主为开发商责任买单。根据相关法律规定，若经专业鉴定机构鉴定确认渗漏属于房屋质量缺陷或设计施工问题，开发商应承担全面修复责任，并承担相应鉴定、维修费用。此外，若属于保修期内就已存在且未彻底修复的遗留问题，即便已经“出保”，开发商仍应承担相应责任。“因此，旭辉御锦小区的渗漏问题，开发商有着不可推卸的责任。”不过，若经专业鉴定渗漏是由施工单位未按设计图纸施工、使用不合格材料、施工工艺不符合规范等过错直接造成的，施工单位则是直接的责任主体，开发商在向业主承担维修责任后，有权向施工单位进行追偿。

　　张自豪表示，旭辉御锦小区的困境并非个例，反映出的是当前房地产开发与后期维保体系深层次的共性难题。“表面看是渗漏顽疾，但往深处看，是质量保修制度在实践中的失灵、主体责任链条的断裂，以及业主集体维权困境的体现。”张自豪说，开发商常以5年保修期为由免除自身责任，却忽视了其对于主体结构等核心部位的终身责任，也回避了保修期内未能根治问题所应承担的后续义务。而业主在专业知识、资金实力和组织能力上均处于弱势，往往陷入“投诉-修补-问题反复-再投诉”的恶性循环，业主公维金面临着为开发商过错买单的风险。

　　针对这一困局，张自豪建议，短期而言，应坚定推进专业鉴定，以鉴定报告为出发点，明确各方责任划分，依法敦促责任方积极履行维修义务。中期而言，属地政府及住建部门应积极牵头促进沟通协商，成为维护公共利益、化解社会矛盾、监督法律法规执行的关键责任方，明确修复方案、责任主体、资金来源与时间表。长期而言，应推动监管前移与制度完善。“例如将屡遭投诉的问题楼盘及开发商列入重点监管名单，在项目验收、企业资质等方面予以关联约束；探索建立新建住宅的质量潜在缺陷保险制度，做到事前监督、事后理赔，避免业主因维保问题反复维权。”